Vastgoedverkoop België: Kosten en Belastingen 2024

De gulden regel: de koper betaalt bijna alles. In 95% van de Belgische vastgoedverkopen draagt de koper het volledige bedrag van de transactiekosten. Concreet: als u uw woning verkoopt voor 300.000€, zal de koper in totaal ongeveer 330.000 tot 345.000€ moeten betalen.

De kosten zijn opgesplitst in vier grote posten:

• Registratierechten: 10 tot 12,5% van de prijs naargelang het gewest
• Notarishonoraría: 0,8 tot 1,2% van de verkoopprijs
• Aktekosten en uitschotten: 0,3 tot 0,5% van de prijs
• Makelaarskosten: 2 tot 3% (soms gedeeld)

Belangrijke uitzondering: u, als verkoper, blijft verantwoordelijk voor bepaalde specifieke kosten. De energiecertificaten (EPC) zijn voor uw rekening – reken op 150 tot 400€ naargelang het gewest. Als er bij de technische keuring dringende herstellingen worden vastgesteld, bepaalt de onderhandeling wie betaalt.

Valkuil om te vermijden: verwar bij een vastgoedverkoop in België nooit de netto verkoopprijs met de totale aankoopprijs. Wanneer u onderhandelt op 300.000€ "netto verkoper", weet de koper dat hij alle kosten er nog bovenop moet tellen. Als u 300.000€ "kosten inbegrepen" aankondigt, absorbeert u zelf een deel van de kosten – een verschil van tientallen duizenden euro's. Voor koppels in een moeilijke situatie leest u hoe een scheiding de verkoop van een onroerend goed kan beïnvloeden en welke vermogensrechtelijke gevolgen hieraan verbonden zijn.

Een onroerend goed verkopen zonder energiecertificaat in België is als rijden zonder rijbewijs – technisch onmogelijk. Elk gewest legt zijn eigen controles op, en de boetes voor niet-naleving kunnen oplopen tot 5.000€.

In Vlaanderen:

• Energiecertificaat (EPC): 150 tot 250€
• Geldigheid: 10 jaar
• Verplicht: vanaf het moment van te koop stellen (niet pas bij de ondertekening)

In Wallonië:

• PEB-certificaat: 200 tot 300€
• Geldigheid: 10 jaar
• Voordeel: gratis als uw woning jonger is dan 5 jaar

In Brussel:

• PEB-certificaat: 250 tot 400€
• Geldigheid: 10 jaar
• Bijzonderheid: verplicht zelfs voor kelders en parkeerplaatsen

Elektrische keuring (bij installaties ouder dan 25 jaar):

• Kosten: 100 tot 200€
• Geldigheidsduur: onbeperkt indien conform
• Valkuil: bij niet-conformiteit moet u de herstellingen budgetteren vóór de verkoop

Ketelcontrole:

• Stookolie: 80 tot 120€ om de 2 jaar
• Gas: 60 tot 100€ om de 3 jaar
• Opgelet: een vervallen controle blokkeert de verkoop

Professionele tip: bestel al uw certificaten zodra u overweegt te verkopen. Een teleurstellend energiecertificaat (klasse E of F) geeft u de tijd om de isolatie te verbeteren vóór de verkoop. Elke gewonnen klasse kan 5 tot 15% meer meerwaarde opleveren op de eindprijs. Deze investeringen in energieverbeteringen kunnen anders worden beoordeeld naargelang uw persoonlijke situatie, met name bij een ingrijpende levenswijziging zoals een scheiding.

De kosten bij een vastgoedverkoop beperken is mogelijk – maar het vraagt anticipatie en een grondige kennis van de fiscale regels. Hier zijn de bewezen strategieën waarmee u duizenden euro's kunt besparen.

1. Het moment van uw verkoop optimaliseren

Verkoop vóór 5 jaar eigendom: u betaalt de meerwaardebelasting op onroerende goederen (16,5% van de meerwaarde). Maar als uw eigendom in waarde is gedaald, is deze belasting niet van toepassing.

Verkoop na 5 jaar: meerwaarde vrijgesteld voor uw eigen woning. Voor een investeringseigendom daalt de belasting geleidelijk: 0% na 20 jaar eigendom.

2. Slim onderhandelen met de makelaar

• Kort exclusief mandaat (3 maanden) in ruil voor een lagere commissie
• Prestatieclausule: 3% bij verkoop binnen 2 maanden, 2,5% daarna
• Inclusief professionele fotograaf (besparing van 200 tot 500€)

3. Spelen op de verdeling van de kosten

Stel de koper voor om de makelaarskosten voor zijn rekening te nemen in ruil voor een verlaging van de verkoopprijs. Op een woning van 300.000€ met 3% makelaarskosten:

• Uw voorstel: 291.000€ netto, makelaarskosten voor de koper
• Voordeel koper: makelaarskosten over 20 jaar financieren in plaats van contant betalen
• Uw voordeel: 0€ commissie te betalen

4. Geavanceerde fiscale optimalisatie

Verkoop op lijfrente: de koper betaalt de registratierechten op de volledige venale waarde, maar u ontvangt het boeket (20-30% van de prijs) onmiddellijk en een van belasting vrijgestelde lijfrente.

Verkoop met voorbehoud van vruchtgebruik: u verkoopt de blote eigendom (60-70% van de waarde) en behoudt het vruchtgebruik. Registratierechten worden berekend op de blote eigendom alleen. Deze structuur kan bijzonder relevant zijn bij een complexe gezinssituatie of een wijziging in de huwelijkse staat.

5. Praktische directe tips

• Groepeer de keuringen: energiecertificaat + elektrische keuring + gascontrole bij dezelfde dienstverlener (10-15% korting)
• Verkoop gemeubeld: meubels zijn niet onderworpen aan registratierechten
• Onderhandel de bijkomende notariskosten: fotokopieën, aangetekende zendingen (marge van 20-30€)

Wettelijke waarschuwing: al deze strategieën moeten de antifraude-wetgeving naleven. Een kunstmatige simulatie van prijzen of een fictieve verdeling van kosten kan een fiscale controle uitlokken met bijbehorende boetes.